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19/11/2018

A taxa extra de fim de ano tem de ser paga, mas pode ser irregular

Regularidade da cobrança depende de sua finalidade; síndico precisa se planejar.

Final de ano é época de  presentes de Natal e, muitas vezes, de cobrança de taxa extra pelo condomínio. A cota extra no fim do ano costuma ser justificada pela necessidade de pagar o 13º dos funcionários, o adicional de férias e o salário de um porteiro ou zelador substituto. Acontece que, para esse uso, a cobrança da taxa extra é irregular. E também revela uma falha no planejamento financeiro do condomínio, já que 13º, férias e substituição não são exatamente eventos que ocorram de surpresa.

Taxa extra, de acordo com o Código Civil, é tudo aquilo que excede as despesas básicas relacionadas na previsão orçamentária do condomínio. O valor só pode ser cobrado mediante autorização de assembleia geral de condôminos e as principais justificativas para a sua aplicação, segundo o mesmo código, são: reformas na estrutura integral do imóvel, troca de piso, pintura externa, intervenções para garantir as condições de habitabilidade - a  exemplo do reparo de vazamentos, impermeabilizações, reformas de pisos, instalação de equipamentos de telefonia, segurança, incêndio, com exceção dos casos de urgência comprovada.

Foi em meio a uma situação de urgência, por exemplo, que o síndico profissional, Valdir Barbosa convocou uma assembleia no condomínio que administrava para propor a votação de uma taxa extra para realizar a manutenção de um muro próximo à  garagem descoberta do prédio. 

“A administração foi alertada que o muro estava condenado. Nós chamamos um profissional que examinou a estrutura e deu o veredito que o muro precisaria ser reconstruído, pois já apresentava risco ao moradores”, lembra Valdir. Segundo ele, um dos moradores discordou da urgência do serviço e mobilizou os demais condôminos contra a legitimidade da taxa extra antes mesmo da assembleia na qual a votação estava programada para ocorrer. Durante a reunião de moradores, não deu outra, a cota foi indeferida pela maioria e o serviço não foi feito.

“Algum tempo após a assembleia, o muro não resistiu e entrou em colapso, atingindo carros que estavam estacionados. Tivemos um grande desgaste, além de todo o prejuízo financeiro que poderia ter sido evitado. Se a taxa tivesse sido aplicada, a situação teria sido tratada de maneira preventiva”, comenta.

Caso legítimo

De acordo com a advogada especializada em Direito Condominial, Stéphanie Nery, a situação vivida por Valdir configura um caso legítimo da necessidade da taxa extra. Mas que o cenário comum é ver administrações que propõem a aplicação da cota para corrigir falhas de planejamento na previsão orçamentária. “Agora com a chegada do final de ano, por exemplo, é comum nos depararmos com casos de síndicos que convocam a taxa extra para pagar o 13º salário dos funcionários, gasto que deveria ser enquadrado como despesa ordinária”, diz. 

Stéphanie, porém, ressalta que mesmo com a presença de equívocos que colocam em questão a competência administrativa do síndico, os proprietários não estão isentos do pagamento. “A taxa extra é tão obrigatória quanto a conta condominial, e pela finalidade - de benfeitoria - é uma responsabilidade do proprietário, por isso vemos inquilinos se recusarem a pagar, gerando atritos”, fala. “Ela (taxa estra) precisa ser paga, independente de qual das partes se responsabilize. Do contrário, o proprietário será acionado judicialmente”, completa. 

Prevenção


Para evitar o desconforto causado pela necessida da taxa extra, a solução pode estar em uma importante ferramenta, que deve ser relacionada na convenção condominial: o fundo de reserva. Como o próprio nome indica, o fundo de reserva é um instrumento diferenciado do caixa condominial, que tem por  finalidade a garantia de quitação, em meio a uma situação eventual e emergencial, das despesas imprevistas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.

A síndica profissional e gerente de atendimento da ACS Condomínios, Linda Carvalho, explica que nos condomínios onde não há o fundo de reserva, as taxas extras serão sempre recorrentes. “A cota condominial é apenas o rateio das despesas mensais, por isso se o condomínio não instituir o fundo de reserva, e seguir fechando as contas no limite, eventualmente a taxa extra vai ter que ser cobrada”, afirma.

Linda explica que o recomendável é que o condomínio tenha no seu fundo de reserva ao menos o valor de uma arrecadação mensal da taxa condominial. “Para compor esse valor, geralmente a convenção do condominio determina a cobrança de um Fundo de Reserva de 5% ou 10% da taxa condominial”, diz, para completar: “Essa arrecadação deverá ser direcionada mensalmente para uma conta aplicação do condomínio com a finalidade de atender situações emergenciais e realização de obras. Para fazer uso dessa receita, se faz necessária a aprovação da assembleia”.

Dicas para síndicos

Comunicação e gestão de conflitos
O ideal é que todos tenham a condição de participar e contribuir na melhora do local onde residem ou trabalham. O síndico deve se empenhar na comunicação, bem como entender as peculiaridades individuais e sociais de onde atuará ou como foi o ano nesse quesito. Fazer um balanço pode ajudar a entender o período para fazer diferente em 2019.

Planejamento administrativo
 Analisar metodologias de trabalho que podem facilitar a gestão do prédio, como o uso de aplicativos, softwares, contratação de empresas especializadas, entre outras ferramentas. Com a tecnologia e o smartphone, é possível evoluir de maneira prática em muitos quesitos que auxiliam na gestão do condomínio.

Gestão de pessoas
O síndico não deixa de ser uma liderança, e deve exercê-la, seja na orientação, no suporte e na qualificação dos funcionários. 

Gestão  financeira
O síndico deve criar uma previsão orçamentária detalhada, destacando os pontos que podem ser melhorados e onde deve economizar. 

Controle da inadimplência
O síndico deve estar de olho permanente no controle financeiro do condomínio. “Ele deve estar atento na evolução da inadimplência, aplicando métodos de composição amigá- veis. Dessa forma, é melhor para encontrar uma solução e evitar que os valores se acumulem e se tornem impagáveis”, explica Dr. Palasthy.

Compartilhar ideias
Hadan afirma que outro ponto importante para a elaboração de um bom planejamento é contar com profissionais especializados. “Por mais que haja experiência do síndico, sempre é bom o auxílio de profissionais do ramo, sejam eles administradoras, contadores, o próprio Corpo Diretivo, dentre outros que julgarem capazes. Assim muito mais abrangente será a previsão, não deixando espaço para muitos eventos não previstos”, afirma. Ele reforça ainda que um bom planejamento pode evitar que as cotas condominiais se tornem muito elevadas, o que normalmente é ocasionado por má gestão, como gastar mais do que arrecada. “O síndico deve estar atento à inadimplência, para que ela não atinja patamares elevados nem onere os  condôminos que pagam em dia”,  finaliza.

Fonte: Jornal Correio

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