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26/11/2018

Benfeitorias em imóvel locado, quem paga a conta?

O Código Civil, no artigo 96, conceitua os três tipos de benfeitorias, ou seja, as benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias.
Se eu fizer benfeitorias no imóvel locado, posso pedir reembolso ao locador? 
Depende. Primeiro é necessário fazer uma breve distinção entre as espécies de benfeitorias. 
Têm-se que a benfeitoria é a obra executada no imóvel com a finalidade de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O Código Civil, no artigo 96, conceitua os três tipos de benfeitorias, ou seja, as benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. 

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Mesmo que locatário introduza alguma benfeitoria, ainda que necessária, não terá direito de ser indenizado, por força da cláusula de renúncia 

De acordo com o texto legal (art. 96), são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (Ex. de decoração); são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem (Ex. a instalação de grades protetoras nas janelas); e são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (Ex. reparos de um telhado). 

A Lei 8.245/91, por sua vez, prevê: "Art. 35: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel". 

Logo, o texto legal deixa claro que as benfeitorias necessárias devem ser indenizadas e as úteis serão indenizadas se tiverem autorização do locador. Contudo, nem sempre será assim como descrito acima. 

Ocorre que locatário e locador podem combinar de outro modo no contrato, e, é muito comum que incluam a cláusula de renúncia. Ou seja, nesse caso, mesmo que locatário introduza alguma benfeitoria, ainda que necessária, não terá direito de ser indenizado, por força da cláusula contratual. 

A matéria está contida no Enunciado 335 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". Logo, se assim contratado, o locatário não terá direito a indenização pelas benfeitorias introduzidas no imóvel, ainda que necessárias. 

Fonte: Folha de Londrina 

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