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01/11/2017

DE QUEM É A RESPONSABILIDADE FINANCEIRA PELAS REFORMAS REALIZADAS NOS IMÓVEIS LOCADOS?

Uma grande dúvida que surge tanto para o locador do imóvel, quanto para os locatários, é a questão das benfeitorias realizadas no período de locação

Uma grande dúvida que surge tanto para o locador do imóvel, quanto para os locatários, é a questão das benfeitorias realizadas no período de locação, para esclarecer tal dúvida, a lei 8.245/91, conhecida por lei do inquilinato, diz quais são as benfeitorias que são indenizáveis e quais não são.
No artigo 35 e 36 da referida lei, esclarece a distinção das três formas de benfeitorias que podem ser realizadas:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
A primeira das benfeitorias, é a benfeitoria necessária, esse tipo de reforma que o locatário realiza no imóvel, é aquela de caráter urgente, ou seja, aquela que é de necessidade básica para a manutenção, conservação e utilização do imóvel, sem essa reforma, o imóvel não tem condições mínimas para o seu uso.
Para deixar mais claro, alguns exemplos facilitam a compreensão como, a troca do sistema elétrico ou do sistema hidráulico, conserto de uma parede rachada, ainda, a troca das telhas por conta de goteiras, essas são reformas ou benfeitorias necessárias. Como é possível perceber, não são benfeitorias extravagantes.
Porém, tem um detalhe importante a ser ressaltado, será restituído o valor gasto caso não tenha previsão contratual em contrário. O locador para não ter a obrigação de indenizar o locatário, terá que inserir no contrato uma cláusula expressa que não terá ele qualquer responsabilidade financeira por tais reformas. No caso do contrato não prever tal situação com cláusula expressa, mesmo sem autorização do proprietário, os valores gastos, deverão ser restituídos ao locatário.
No mesmo artigo da lei, prevê outra forma de benfeitoria, sendo essa, as benfeitorias úteis. Essas benfeitorias têm outro caráter, ela irá agregar valor ao imóvel locado, porém, diferente da primeira benfeitoria mencionada, ela não tem caráter de urgência, ou, não tem caráter de necessidade básica.
Alguns exemplos para deixar mais claro como, a construção de uma garagem coberta, a construção de mais um quarto, a instalação de grades nas janelas. Essas benfeitorias irão trazer maior conforto ao imóvel, mas não tem caráter de urgência ou de necessidade básica, não é imprescindível essa reforma para utilização do imóvel.
Neste caso, o proprietário deverá autorizar a realização da obra para poder o locatário ter o direito a restituir o valor gasto. Caso contrário, será um investimento sem retorno financeiro.
Nessas duas primeiras benfeitorias mencionadas, o locatário terá o direito a retenção, que significa que poderá ele manter-se na posse do bem até ser indenizado pelo valor gasto.
Por fim, as benfeitorias voluptuárias, diferente das duas primeiras benfeitorias mencionadas anteriormente, ela tem caráter de supérfluo. Alguns exemplos fáceis para entender bem, como a construção de uma piscina, um jardim de inverno, ou ainda, um chafariz.
Essa benfeitoria não será indenizável, porém, o locatário poderá retirar caso não altere a estrutura do imóvel.
Ainda, a título de esclarecimento, o Código Civil também disciplina essa situação, porém, a previsão legal do CC é mais abrangente, prevendo situação do possuidor de boa-fé e do possuidor de má-fé, mas para o presente artigo, a lei do inquilinato esclarece essa situação.
Para finalizar, é importante essa diferenciação, tanto para o locador como também para o locatário ter o conhecimento de quais benfeitorias terá o direito a indenização, assim, acabando com qualquer dúvida que venha surgir no decorrer do contrato.


Fonte: Marcelo Fagundes - Advogado – OAB/PR 72.329

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