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22/07/2019

Limites de atuação das administradoras nos condomínios

É a prática mais corriqueira e que pode causar prejuízos ao morador.

Certamente grande maioria dos condomínios tem o apoio de administradoras na sua gestão, otimizando os trabalhos triviais, como cobranças extrajudiciais, gestão de recursos, gerência de funcionários, entre outros.

O que poucos sabem é que a administradora deve tomar cuidado com os seus limites de atuação, sob pena de causar prejuízo ao condomínio, bem como à própria empresa.

Sendo assim, o presente artigo elenca determinadas práticas que deverão ser observadas para que a prestação do serviço de administração do condomínio seja eficiente e não cause problemas ao síndico.

O primeiro que podemos elencar da nossa lista é a emissão de comprovantes de quitação, assinado apenas pela administradora.

É a prática mais corriqueira e que pode causar prejuízos ao morador. Isto porque, o responsável legal pela cobrança do condomínio é o síndico, logo este somente é o responsável por dar a quitação aos valores já pagos.

Porém, o que ocorre em muitos casos é que o morador, necessitando comprovar que está em dia com as suas cotas condominiais, solicita à administradora um documento validando a sua adimplência e declarando a inexistência de pendências com o condomínio.

Este documento assinado somente pela administradora, sem qualquer tipo de procuração com poder específico para o ato, ou faltando a assinatura do síndico, o documento poderá não ter validade legal perante terceiros, prejudicando o morador em atos como comprovação de pagamento ou venda de imóveis.

Outra prática que ocorre por parte das administradoras de condomínio é a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais pela própria administradora. Já se tornando corriqueiras, em São Paulo, as decisões que versam sobre a ilegitimidade da propositura da execução de dívida condominial pelas empresas.

O atual entendimento da Justiça reconhece que as empresas de gestão condominial são apenas prepostos que auxiliam o condomínio na gestão, não sendo a verdadeira legitimada nos termos do Código Civil e da Lei 4.591/64 para serem polos ativos na ação de cobrança, o que impede que o ato seja realizado pela empresa.

As atuações das administradoras em assembleia também podem ser elencadas como aquelas que precisam de atenção para que os limites legais não sejam extrapolados. A exemplo da convocação da assembleia apenas pela empresa administradora, sem a chancela do síndico ou de ¼ dos moradores.

É sabido que a legislação atual legitima apenas as pessoas acima para a instauração das assembleias, porém a convocação feita pela administradora, também sem documento que determine poderes de representação para o ato, será viciada e poderá ser considerada nula, invalidando tudo o que acontecer durante a reunião.

Por fim, outra prática corriqueira é a cumulação de serviços por parte das administradoras de condomínio que, além dos serviços de gestão, também oferecem outros, tais como jurídico, contábil e venda de outros serviços como seguros, por exemplo.

Tal prática é considerada ilegal, haja vista que pode ser configurada como venda casada, uma vez que tira a liberdade do condomínio da contratação do profissional que lhe agrada, além do conflito de interesse daquele profissional imposto pela administradora no caso de eventual briga entre as partes.

É interessante que a administradora apenas recomende a contratação do profissional que poderá resolver determinada questão no condomínio e não obrigar este a contratar determinado serviço que não o de administração, juntamente no seu contrato de prestação de serviços.

A observância destas práticas permite que a administradora contratada possa atuar com foco unicamente na gestão, prestando um serviço de mais qualidade e evitando maiores problemas para o condomínio que, no final das contas, terá de arcar financeiramente com os prejuízos pela falta de observância dos limites legais.

Fonte: Estadão

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