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05/03/2018

Multas e advertências em condomínio: como e quando aplicar?

Os assessores jurídicos da Regional Norte do Secovi orientam sobre este assunto, tão pertinente em tempos de intolerância nas relações sociais

A convivência é um dos aspectos mais importantes em um condomínio. Para quem não respeita as regras, a solução são as advertências e multas, mas é fundamental saber como e quando aplicá-las. Os assessores jurídicos do Secovi Regional Norte, Danilo Serra Gonçalves e Adiloar Franco Zemuner, orientam sobre o assunto.

Papel do síndico

Compete ao síndico, conforme determina a Convenção e os incisos II e IV do art. 1.348 do Código Civil, “representar o condomínio ativa e passivamente”, bem como “cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno  e as determinações da assembleia”. Ao aplicar advertências e multas o síndico deve ter sempre bom senso para não ganhar o predicado de autoritário.

Como agir?

Recomenda-se que a primeira atitude deve ser sempre a verificação da veracidade da reclamação. Posteriormente, é ideal que haja conversa verbal e cordial, orientando o infrator que tal atitude está infringindo normas do condomínio e que estará sujeito a multa.

Não cessando a perturbação, advertir por escrito por duas vezes, com cópia de recebimento, e só após multar sempre com base na Convenção e Regimento Interno.

Cumpre-nos alertar que caso o síndico não siga os passos acima indicados, poderá a multa vir a ser anulada em assembleia de condomínio ou em ação anulatória proposta pelo condômino na Justiça.

Quando aplicar?

Em algumas ocasiões não há espaço para advertência, como no caso de uma mudança sendo efetuada no dia errado; de condomínios que não têm porteiros e no período noturno deixam o portão de entrada aberto, podendo facilitar a entrada de ladrões; ou ainda no caso de morador que causa prejuízos aos bens do condomínio. Nos exemplos acima o ressarcimento deve ser feito, mesmo que sem advertência, partindo direto para a multa.

Valor a ser aplicado

É preciso que o Regimento Interno ou a Convenção determine o valor das multas, sempre levando em consideração a quota condominial (não incluindo valores extraordinários), e sempre começando com os valores mais baixos e aumentando em caso de reincidência.

Nos casos de convenções e regimentos internos mais antigos, onde as multas são baseadas no salário mínimo ou em outras unidades, o ideal é que seja convocada assembleia para alterar a Convenção e Regimento Interno, pois desde 1988 a Constituição Federal proibiu sua vinculação para qualquer fim (art. 7º, IV).

Dicas para reduzir infrações

- Recomenda-se atualização da Convenção e Regimento Interno, incluindo-se as cláusulas atualizadas que não confrontem a Constituição Federal, Código Civil e que estejam dentro da realidade do condomínio.

- Muros: são de responsabilidade de ambos os vizinhos, tanto para a construção quanto para a conservação, segundo o Código Civil, art. 1.297, parag. 1º.

- Árvores: a raiz está no terreno alheio, mas os galhos incomodam, entopem a calha do imóvel vizinho. É possível pedir a poda rente à divisória, de acordo com o Código Civil, art. 1.283. Em casos que prejudicam a segurança dos moradores, é permitido o corte da árvore, mesmo de espécies protegidas.

- Animais de estimação: são de responsabilidade do dono. Se o pet invade o terreno alheio constantemente, talvez seja o caso de negociar a construção de um muro, colocação de grades ou tapumes, de acordo com o Código Civil, art. 1.297, parag. 3º.

 

Fonte: Assessoria de Imprensa Secovi Regional Norte

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