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15/08/2019

O que é necessário para aplicação de multa por infração em condomínios?

As multas decorrem da violação das normas condominiais, cujo propósito é disciplinar a relação entre os moradores, tendo como fundamento o exercício salutar e harmônico dos direitos de propriedade de cada um.
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A propriedade e seu direito de uso

O condômino é proprietário de sua unidade privativa e de uma fração ideal das áreas comuns, da qual é coproprietário, juntamente com os demais condôminos. Aliás, condomínio vem do latim “condominum”, ou domínio comum, quando mais de um titular exerce direitos de propriedade sobre o mesmo bem.

Conforme determina o Art. 1.335 do Código Civil, é direito do condômino usar, fruir e livremente dispor de suas unidade. Porém, tal direito de uso não é absoluto, pois deve dialogar com outras normas legais e condominiais.

Na lista de deveres do proprietário, o Art. 1.336 do Código Civil assim dispõe: são deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Deste modo, o proprietário, ao fazer uso de seu imóvel ou das partes comuns, não pode causar dano ou incômodo aos demais condôminos.

Normas condominiais

O condomínio possui diversas normas para regular sua administração, o rateio de suas despesas, o convívio harmônico entre os moradores, a utilização das áreas comuns e estabelece as sanções pelo descumprimento. Suas principais regras estão na convenção do condomínio e no regulamento interno.

A convenção de condomínio, em síntese, é o ato normativo que trata das relações condominiais, estabelecendo normas de convivência e sanções aos condôminos. Seu objetivo é disciplinar os direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembleias e administração.

O regulamento interno estabelece regras para o local, como restrição para utilizar determinadas áreas. É o instrumento normativo que rege as normas de conduta de moradores e visitantes, determinando as infrações e as penas aplicáveis, possuindo natureza mais específica, detalhando a convenção de condomínio.

Descumprimento do regramento interno do condomínio

Verificamos que o condômino deve dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do regulamento interno, da convenção e da legislação vigente. Contudo, a existência de regras de convívio pressupõe sanções aplicáveis em caso de descumprimento.

O representante da sociedade condominial é o síndico, eleito em uma assembleia geral ordinária, com poderes para administrar o condomínio. Caberá ao síndico o papel de defender a convenção e o regulamento interno, conhecendo suas normas e aplicando-as durante sua gestão.

O Art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico a imposição e cobrança das multas devidas, havendo, contudo, em algumas convenções, a previsão de aplicação pelo conselho ou a necessidade de retificação pela assembleia geral. É importante ressaltar, porém, que as multas devem estar previstas, seja na convenção do condomínio, no regimento interno ou por decisão do colegiado condominial.

Advertência ou multa?

Trata-se de um tema espinhoso, mas é necessário que o síndico não ignore a prática de determinados atos dissonantes ao espírito de sociabilidade e harmonização do condomínio. A ação diante da infração é a única forma de coibir abusos e manter a ordem e a paz entre os moradores. Entre os problemas mais comuns estão: estacionamento de veículos em local não permitido, barulhos, reformas, festas, vazamentos, animais, danos ao patrimônio do condomínio, uso de áreas comuns, horários para a realização de mudança, dentre outros atritos do cotidiano.

Antes de advertir ou multar, é importante avaliar a natureza da infração praticada, recomendando-se, sempre que as circunstâncias permitirem, que o síndico procure estabelecer uma conversa amigável sobre o fato ocorrido, alertando o condômino sobre a natureza da infração, informando que em caso de reincidência ele será multado.

Deste modo, o síndico pode optar por advertir ou multar, após examinar o caso concreto com base no regramento interno do condomínio. No entanto, de acordo com a natureza do fato, a multa pode se fazer necessária, independente de uma advertência inicial.

Qualquer que seja a atitude a ser tomada, é importante ressaltar que não é o síndico que adverte ou multa, mas sim as próprias regras do condomínio que assim o fazem, cabendo a ele apenas a aplicação, dentro do que as normas determinam, sob pena de ele também estar infringindo essas mesmas normas. Segundo Ivan Horcaio (2018, p.667), “o síndico não é executivo, é apenas o executante do que determina a lei, a convenção, o regulamento interno e a assembleia”.

Para as situações mais recorrentes, como barulho, uso inadequado da garagem, ou passeio de animais em locais proibidos, é razoável começar com uma advertência e, então, se a situação tornar a se repetir, seguir com as multas. Normalmente são casos de natureza continuada, não se configurando como práticas isoladas.

Nos casos cuja natureza do fato tenha um cunho eventual, não recorrente, não há espaço para advertência, como na mudança sendo efetuada em data ou horário não permitidos pelo regramento interno. Nessa situação, uma advertência seria inócua, pois o fato já ocorreu e o condômino infrator não irá realizar outra mudança tão cedo. Portanto, uma advertência seria excessivamente branda diante da infração praticada, o que poderia estimular outros condôminos a praticarem a mesma transgressão.

Nos casos em que o condômino causar prejuízos ao patrimônio do condomínio, como dano ao portão de garagem ou quebra de vidros de áreas comuns, o ressarcimento deve ser feito, independente de advertência prévia, partindo direto para a multa.

Fonte: Jornal do Brasil

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